Costo de la Construcción en Agosto de 2.023

Es complejo dar un precio en este país, Pero como siempre decimos… EL COSTO DE UNA CONSTRUCCION SIEMPRE dependerá de la Mano de Obra y de la Calidad de los Materiales.

Si te preguntara… ¿Cuánto cuesta un auto en 2023? ¿Qué me dirías?

Sé que tu primera respuesta sería… bueno… ¿Qué auto te gusta?

Para el caso es exactamente el mismo pensamiento… ¿Qué casa te gusta?

El precio de la construcción se mantiene razonablemente estable, aunque este costo es “razonablemente estable en dólares” , no así en nuestra frágil moneda.

Y aunque voy a darte un costo de la construcción de una obra aproximado, ( siempre que lo lleves en dólares “andarás por ahí”) no existe una tabla de precios de la construcción que pueda darte la certeza de lo que estás buscando, siempre será una estimación de costos. El precio real de la construcción para tu casa en 2023, surgirá de la información del proyecto.

A pesar de que NO SE PUEDE VALORAR LOS IN UN PROYECTO, sabemos que actualmente EL PISO del valor del M2 de Construcción de vivienda unifamiliar ronda los 550 dólares por Metro cuadrado.

¡y si! Ahora vienen los 4 asteriscos (*)

1) Sólo material y Mano de obra (no hay impuestos, honorarios arquitectura, ingeniería, inmobiliarias, escribanías, agrimensores, ni imprevistos)

2) Obra tradicional y estándar.

3) Materiales “Normalitos” (Buenos, pero mejorables)

4) Mano de obra tradicional (no hay personal especializado)

“El costo de la construcción de una casa de 160 m2 te saldría unos 88.000 dólares”

Una casa de 160 m2 puede llevar estos ambientes

• 3 Dormitorios
• 2 baños
• cocina
• living
• comedor
• garaje doble
• lavadero

Igualmente te dejo mis opiniones sobre la tabla de costo de la construcción unitario por metro cuadrado de construcción “a la ligera” y todos lo errores a lo que nos conducen…

Hemos diseñado mas de 1000 viviendas en toda América…

Costo de la construcción: Mano de Obra 2023

El costo de la mano de obra para 2023 se mantiene estable pero a valores de dólar. Como sabemos en pesos la cosa es un tanto diferente. Podemos considerar que “Como siempre” el valor de la mano de obra, depende de la complejidad del proyecto, por ejemplo si tuvieras que necesitar mano de obra especializada para tus tareas de construcción, por ejemplo… hormigón a la vista, molduras de diseño, etc, etc, el costo de la construcción irá aumentando.

Podremos valorar el precio de la mano de obra en Agosto DE 2023 desde unos 250-300 dolares por metro cuadrado. (Obra tradicional, sin M.O. especializada)

¿Qué es la mano de obra?

La mano de obra corresponde a todo aquel esfuerzo, bien sea físico o mental, que una persona para lograr que una actividad o trabajo logre llevarse a cabo. Usualmente, es un término originado en la industria y se asocia a las tareas desarrolladas por operarios o técnicos de una planta de producción para obtener la producción de un producto asociando estas tareas al costo de la construcción que generan y que se denomina como costo de mano de obra.

En construcción, podemos asociar la mano de obra con aquellas tareas ejecutadas por todas aquellas personas responsables por llevar a cabo una obra como por ejemplo construir una casa,  factor elemental para determinar cuanto cuesta el metro cuadrado de construcción terminado en 2023.

¿Cuál es el precio mano de obra construcción 2023?

Cada actividad industrial, y en este caso de construcción, necesita de personas para que lleven a cabo ciertas tareas, algunas más manuales que otras, pero todas generan un costo asociado al salario o a los honorarios que se le deben pagar a dichas personas.

Este costo se conoce como costo de mano de obra y este puede ser directo o indirecto según su relación con la obtención del producto deseado, y que debe ser tenido en cuenta en la tabla de costo de la construcción unitario por metro cuadrado de construcción, por ejemplo, en construcción un costo directo puede ser el de los albañiles mientras que uno indirecto puede ser el servicio pagado a un intermediario para la obtención de la documentación necesaria para iniciar la construcción.

¿Cuáles son los costos de la construcción indirectos?

Los costos indirectos son todos aquellos gastos que se deben pagar para que una construcción, y en términos generales cualquier producto o servicio, sea llevada a cabo con éxito, pero que no está asociado directamente a un único componente de la construcción sino a toda la obra en general.

Por ejemplo, trámites ante las entidades estatales a cargo de otorgar permisos, comisiones por venta o compra de la casa o del terreno, entre otros, y que también inciden en los precios de construcción por m2.

¿Cuál es la diferencia entre mano de obra directa e indirecta?

Para establecer esta diferencia, pensemos en si esa persona que aporta su trabajo a la construcción, lo hace de forma directa o indirecta, es decir, si participa directamente o no en construir la obra en cuestión, bien sea una casa o un edificio.

Por ejemplo, si un obrero o albañil realiza el trabajo de vaciar el concreto para formar las columnas, entonces es una mano de obra directa. Ahora, si se trata de un conductor que transporta el acero requerido para armar las estructuras de la casa, entonces es una mano de obra indirecta, siempre y cuando sea contratado por los responsables de la construcción, y así deberá ser considerado dentro de la tabla de precios de mano de obra de construcción.

¿Qué es mano de obra calificada y no calificada?

Para hablar de la mano de obra, debes tener en cuenta si la persona que ejecuta una determinada tarea requiere o no algún tipo de estudio a nivel técnico o profesional relacionado con dicha tarea o que pueden acreditar una experiencia lo suficientemente amplia para llevarla a cabo.

Por ejemplo, un maestro de obra o un arquitecto es considerado como mano de obra calificada, mientras que la persona a cargo de descargar de un camión los materiales necesarios para la construcción no es considerada como mano de obra calificada.

¿Qué es la obra negra?

Una construcción pasa por diferentes fases, particularmente si nos referimos a una casa podemos considerar tres fases: obra negra, obra gris y obra blanca. La obra negra es aquella primera etapa de la construcción en la que el terreno se prepara, se realizan las fundaciones, la cimentación y todas aquellas actividades previas al levantamiento de los muros y la instalación de la cubierta para el techo, fase que sería la de obra gris para luego pasar a la etapa de acabados, pintura y terminación, es decir, la obra blanca.

El “talón de Aquiles” de todos los presupuestos. La administración de los gastos por materiales es simple, aunque muy laboriosa.

Se requiere de una faz de investigación de materiales de construcción, muy exhaustiva, donde hay que invertir tiempo y dinero en la búsqueda de los mejores precios, sobre todo si no somos conocidos por desarrollar este trabajo, y no conocemos aun los mejores lugares para comprar los más económicos.

El material suele ser un negocio aparte para el constructor. Los constructores por su condición de tal, consiguen precios en los comercios del ramo porque compran continuadamente durante todo el año. Su condición atrae a las casas de venta de materiales porque pueden conseguir clientes que compren continuamente, en consecuencia les ofrecen muy buenos descuentos.

Descuentos a los que comúnmente vos no accedés por que no tenés su condición, vos vas a comprar el material para una casa y ahí se acaba la relación vos. ¿Me seguís?

El negocio del constructor es venderte el material al mismo precio que la casa de venta de materiales, prácticamente todo su beneficio viene derivado del descuento que obtenga de la casa de venta.

También te cobrará un plus de un 10% para realizar estas 5 tareas, que de comprarlos él, no tenés que ocuparte…

5 tareas del responsable de la compra de los materiales

1) No tenés que ocuparte de llevar ningún material a la obra. Esto solo de por si, es un factor determinante, imagina que sos médico, y mientras estás operando a tu paciente, llama el albañil para que le lleves urgentemente 2 bolsas de cemento, de lo contrario se van todos, porque no tienen nada que hacer ¡¡No quisiera ser tu paciente en ese momento!!

2) No tenés que ocuparte de contratar fletes para llevar el material hasta la obra, esto influye en el costo de la construcción.

3) No tenés que encargar a nadie que los descargue. ¿Qué tontería no? Pero… ¿quien va a descargar el material?, el constructor te lo va a cobrar a precio de constructor, tenés que conseguir gente para la ocasión.

4) No tenés que pagar horas perdidas por el personal a causa de que el material no llegó a tiempo. Esto es real, no es para asustarte, pero pasa muy seguido, el propietario cree que puede hacerlo y después termina muy estresado, a causa de lo agobiante que le resulta la tarea.

5) No tenés que ocuparte de los robos o pagar serenos para cuidar el material de construcción

De todas maneras es algo que está bajo tu decisión, y si todo sale bien, vas a conseguir un 5% de ahorro, sobre el 10% que te cobra el constructor, pero tenés que encargarte vos mismo de los 5 puntos que vimos más arriba.

Es una actividad que lleva tiempo, mi recomendación es que si sos una persona que dispone de una hora por día a la labor, vale la pena, el 5% de los materiales de una casa completa es mucho dinero…

¿Cómo Ahorrar Dinero En La Construcción De Tu Casa?

10 Claves Poderosos para lograr un Efectivo 15% de Ahorro, sin Perder Calidad pero hay reducción del costo de la construcción.

Construir una casa es para la mayoría de los mortales una tarea única en la vida. Puedo asumir después de tanta experiencia con clientes diferentes que, en general ocurre una sola vez en la vida, y 9 de cada 10 presupuestos, son ajustados y no sobra dinero. A decir verdad, muchas veces falta.

Por lo tanto, deberías pulir todos los costados que puedan quitar dinero de ese presupuesto acotado solo a la obra, y que no dispone de partidas extraordinarias para “adicionales”. A lo mejor no es tu caso, pero ocurre con la mayoría.

No existe una receta mágica, el ahorro no viene del cielo, si quieres ahorrar en la construcción de tu casa tienes que hacer varias cosas correctamente:  Los requerimientos básicos del ahorro se logran por…

1) Organización

2) Trabajo

Pareciera que en el mundo actual no se le diera valor a la organización y al trabajo, en este mundo veloz y tumultuoso donde todo cambia muy rápido, que quiere resultados mágicos y rápidos, donde nos inundan con cosas como…

Hágalo en solo 20 minutos… Despiértese y sea una nueva persona… Hágase rico en 24 horas… Adelgace 10 kilos en 7 días sin esfuerzo…

Uf!!! La palabra trabajo, y la palabra organización vienen con “un aura de maleficios implícita” que no nos gusta, porque eso significa que tendremos que poner un esfuerzo en “algo”…

Ese “algo” es de lo que vamos a conversar hoy, aquí hay que organizarse y trabajar, no será posible ahorrar dinero si nuestra obra está hecha un desastre administrativo, si no llevamos control de los materiales que vamos comprando, si el arquitecto no nos certifica los trabajos correctamente ejecutados, si no tenemos toda la documentación técnica de la obra…

Entendamos que ahorrar significa, lograr la misma calidad con menor costo de la construcción. Eso es ahorrar… No entendamos por ahorrar poner materiales baratos que no cumplen la función requerida solo porque son más baratos. Puede que te salga más barato, ¡pero si disminuyes la calidad no estás ahorrando¡ solo pagas menos por un material que vale menos.

Llevando esto a un ejemplo con coches, sería lo mismo que decir que en lugar de un Mercedes Benz de 40.000 dólares, me he comprado un fiat de 10.000 dólares y creer que me ahorré 30.000 dólares en la operación. Ahorrar es comprar el mismo Mercedes Benz en 38.000 dólares y ahí si que ahorras 2.000 dólares. ¿Me sigues la idea?

Ahorrar, Es Trabajar Para Lograr “La Misma Calidad De Terminaciones” Con Un Menor Precio.

Al final de lo que vamos a ver te puede ayudar a ahorrar sin ningún problema un 15% en la construcción total de la casa. Eso es mucho dinero, pero para ello hay que trabajar duro en pos de lograrlo.

Comenzar el proceso con una idea bien organizada resulta crucial a tus intereses, y afecta directamente al resultado final… Tu hogar.

No te voy a enseñar donde comprar más barato los ladrillos, además de no saberlo, (ya que no conozco aun tu ciudad), me imagino que querrás leer este Ebook, información un poco más interesante, sin embargo, te vas a sorprender al darte cuenta que el verdadero ahorro no está en pagar unos pocos centavos menos en una bolsa de cemento… ¡No!

Las Secretos son de ahorro y también de prevención de mayores gastos. De nada sirve emplear Secretos de ahorro, si por otro lado estamos despilfarrando el dinero cometiendo infinidad de errores. Las Secretos hay que emplearlas en conjunto y no por separado. Es una secuencia de estrategias, en las que unas se ayudan o son correlativas con otras.

Podrás comprobar si pones en práctica todos estos consejos que para reducir un 15% el costo de la construcción de tu casa deberás poner énfasis en la organización y el trabajo de estos 5 puntos…

1. La Preparación Mental.
2. La Documentación Técnica.
3. Administración.
4. Materiales.
5. Mano de obra.

La preparación mental.

Nuestra casa la construiremos una sola vez, de tal manera que no podemos equivocarnos, debe construirse correctamente, y todo el proceso debe ser placentero y no un dolor de cabeza. La mayoría de las personas, al no estar acostumbradas a la labor sienten agobio, mental e incluso físico, apenas haber comenzado.

El proceso es largo y debes tener paciencia y sobre todo orden mental. Debes llevar cada milímetro de la obra en tu cabeza, conocer todos los rincones, saber como es que tiene que quedar al final y saber cual es exactamente tu labor.

La preparación para esta tarea es una de las fases más importantes, porque ese agobio nos quita las fuerzas y hace que descuidemos nuestra labor por falta de energías.

Clave #  1 Estudiar a fondo el proyecto, los cambios sobre la marcha provocan desarreglos costosos.

Una forma de poder ver todos los detalles de la obra es pedirle a tu arquitecto que te incluya dentro del proyecto, una maqueta virtual en tres dimensiones para que puedas recorrerla hasta que veas por fin cada rincón, con la tecnología con la que contamos hoy los arquitectos es muy fácil que cualquier profesional lo pueda hacer.

Esta es una forma de poder entender un proyecto de punta a punta, los arquitectos pecamos muchas veces de creer que nuestros clientes entienden los planos en dos dimensiones, (esos de toda la vida) sin embargo, según mi experiencia, casi todo el mundo cree entenderlos, pero una vez ven la realidad aparecen las dudas que antes no existían.

La expresión más representativa de esta aseveración, probablemente sea…”Yo creí que era más grande…” Cuando en mis obras escucho algún cliente decir estas palabras… ¡Tiemblo! Significa que algo va a pasar.

Eso que va a pasar, es que habrá demoliciones. Esto se traduce directamente al presupuesto y aumenta el costo de la construcción, no hay otra manera de resolverlo que haciendo reformas no previstas.

Con lo cual antes de poner el primer ladrillo, tomate todo el tiempo que necesites para estudiar en detalle cada rincón de tu futura casa. Luego te costará dinero.

Clave #  2 Olvidarte del “Ya que Estamos…”

“Ya Que Estamos compramos la de 100 ¿no?”

La obra se compone de muchos trabajos y materiales que en apariencia tienen poco valor, y que definitivamente tienen poco valor. Pero por sí solos, no en conjunto.

Abusar del “Ya Que Estamos” es una de las principales razones de los drásticos aumentos del costo de la construcción, porque forma un conjunto enorme de trabajos y materiales pequeños, pero que suman mucho al final.

He visto muchas veces como “Ya que estamos” agota los presupuestos antes de terminar. Esto me hace recordar al momento que uno va a comprar una computadora, y le dicen que la memoria de 4Gb cuesta 100$ y la de 8Gb cuesta 120$, En ese momento ¿Qué dice uno? y… “Ya que estamos…”

Luego tenemos la misma respuesta para el disco duro, el monitor, los parlantes, el gabinete, el microprocesador… entonces la máquina cuyo presupuesto original era de 1.000$ ahora es de 1.600$ ¿Te ha pasado esto alguna vez?

En una construcción pasa exactamente lo mismo. Mi recomendación, definir antes de todo el Presupuesto Original, y no moverse ni un ápice de él. Y al finalizar, solo al finalizar, comienza a modificar. (siempre que se pueda) De ahí la importancia del  Secreto  # 1, conocer al máximo cada detalle del proyecto.

La Documentación Técnica Una vez vi como construyeron una casa entera con un plano dibujado en una servilleta, por un estudiante de primer año de arquitectura. Y también vi como la falta de documentación hizo que esa persona que quiso ahorrar en el arquitecto, gastó el doble. Simplemente por no contar con los documentos apropiados.

Amén de los errores de diseño, la falta de documentación es la principal fuente de gasto innecesario dentro de una obra, por la sencilla razón que si un constructor no conoce los datos ¿cómo esperamos que nos haga la casa? ¿Por olfato? Los errores son innumerables. Y todos los pagarás de tu bolsillo.

No tener la documentación técnica, significa perder dinero. A veces Mucho.

Clave # 3 Contar con un Proyecto Profesional Completo ahorra Costos de la Construcción.

Cuando comienzas esta aventura de construir tu casa, comienzas buscando ideas sobre estilos de casas, ello lleva a definir un dibujo inicial, que se va corrigiendo hasta adaptarse totalmente a nuestra forma de vivir.

Luego este dibujo inicial debe traducirse en un proyecto. El Proyecto debe resolver principalmente, todas las cuestiones técnicas que hacen a la Estabilidad de la vivienda y su Estanqueidad (es decir, que no entre el agua en ninguna de sus formas).

La decisión más importante en este punto es que debes contratar a un proyectista que te brinde un proyecto completo. Porque la falta de información bien comunicada dentro de una obra es la principal fuente de pérdida de dinero y es la piedra fundamental de todos los malentendidos entre el constructor y tú… es muy difícil de verdad tratar de sacar la construcción adelante con solo unos pocos datos.

Se improvisan tareas, se rompen otras mal hechas y se repiten tantas tareas inútilmente. El rubro “Adicionales”, se llena de tareas que pudieron haberse evitado. No contar con un proyecto o disponer solo de un “dibujito”, significa aumentar el costo de la construcción por lo menos, 10 veces el valor del proyecto en trabajos extras, sin contar las mermas de la calidad constructiva.

De ahí que resulta vital contar con un proyecto que explique paso a paso todo lo que hay que hacer. Si dejas libre a cada constructor, presupuestará lo que entienda o quiera. Y para ti será un trabajo adicional descifrar que es lo que ha presupuestado cada uno y compararlos.

Pero ¿Qué es un Proyecto profesional Completo?

La información técnica mínima que debe aportar un proyecto es…

Planos de distribución, (planos de plantas, vistas, perspectivas, fachadas, y cortes)

Planos de escuadras,

Cómputo métrico de todas las tareas,

Calculo de estructura de Hormigón Armado,

Esquemas de instalaciones Eléctricas

Esquemas de distribución de Instalaciones sanitarias.

Esquemas de distribución de Instalaciones cloacales.

Esquemas de distribución de Instalaciones de Gas.

Esquemas de distribución de Instalaciones especiales.

Cálculo de materiales

Planos de Carpinterías.

Detalles constructivos.

Presupuesto orientativo.

Son algunas de las herramientas básicas que necesitarás, si tu arquitecto no te las provee, deberás exigírselas, ya que es información que está incluida dentro de sus honorarios.

Tú deberás proveer al constructor de todos estos datos que surgen del proyecto que elabora un arquitecto. Sin ellos es imposible que un constructor no sufra de indecisión, la indecisión te hará pagar mucho más por la misma tarea y aumentará el costo de la construcción, porque al no saber como ejecutarla irá probando con “Tu dinero” las diferentes soluciones.

Esto es serio. Lo he visto cientos de veces. Lo peor es que si no sabes de construcción te inventarán cualquier excusa y tú debes creerla, porque no tienes armas para defenderte.

Pero si tienes los planos que informan como hacerlo, tu mismo podrás leer la secuencia, además de detectar quien es el responsable de cualquier error y descargar las responsabilidades ante el Proyectista, el Director o el Constructor.

A Mayor Información Técnica, Menor Nivel De Error

Clave # 4 El Cómputo Métrico. La Herramienta perfecta.

Tu casa la construirás sola una vez, no tendrás una segunda oportunidad de hacerlo bien, por ello debes contar con herramientas muy efectivas para no fallar, y que la construcción de tu casa sea un verdadero placer.

Las personas que durante una construcción no cuentan con una comunicación efectiva, improvisan tareas, rompen otras mal hechas y repiten tantos trabajos, que el rubro “Adicionales” se llena rápidamente de tareas que pudieron haberse evitado.

Una de ellas es “Cómputo Métrico”… Imagínate por un minuto, solicitar tres presupuestos a tres constructores diferentes solo con un dibujo poco profesional… no tendrás forma de poder comparar los presupuestos, los constructores rara vez presupuestan un mismo plano de la misma forma.

Para solucionar este conflicto le proporcionarás al constructor un proyecto completo que incluye un “Cómputo Métrico”. Esta herramienta tiene un fin específico, es la de computar la obra mediante una lista de tareas. Todos los presupuestos están referenciados a la misma lista. Entonces comparar presupuestos te será muy fácil y rápido.

El mayor beneficio que puedes esperar de un Proyecto de Arquitectura, aparte de visualizar su sueño, es lograr que la información contenida se traduzca a su bolsillo con un nivel de “Cero adicionales”, y excelente calidad constructiva…

El Cómputo Métrico es una Herramienta más Efectiva para defender el Presupuesto de obra.

Clave # 5 ¿Cómo contratar la obra?

Una obra se realiza con tres profesionales. 1) Proyectista. 2) Director de obra. 3) Constructor.

Por lo general proyectista y director de obra, son la misma persona. Aunque podrían perfectamente no serlo.

El constructor, sin embargo debe ser un tercero a quien el Director de obra pueda inspeccionar. Se sobreentiende que constructor y director de obra deben ser diferentes, si fueran la misma persona, el director debería inspeccionarse a sí mismo, cosa no admitida por el código de ética de la Mayoría de los Colegios de Arquitectos.

Imagina el caso en que el director de obra deba dar una orden de repetición de un trabajo deficiente, y que él mismo deba pagar. Por un lado la faz profesional le indicará que hay que hacerlo, y por otro lado la faz comercial le dirá que no debe hacerlo. ¿Que crees que hará esta persona? ¿Actuará como empresario o actuará como profesional? ¿Entiendes porque deben ser dos personas diferentes?

Recuerda muy bien la tarea que se contrata con un director de obra, Inspeccionar y certificar. Tu no contratas que te suministre el cemento, ni que te compre 50 cm. de moldura que falta para el cielorraso de la cocina, que vaya a la carpintería a buscar el mueble que te olvidaste en el carpintero, que pague a los gremios, ni que asista a casas de venta de materiales que están a 70 km de distancia. Esto debe hacerlo el Constructor, que es el que tiene la obligación del resultado.

Un director de obra NO gobierna los medios materiales y humanos dispuestos para la su ejecución. Del constructor son los empleados y las máquinas, está en él emplear a más gente o comprar más maquinaria, es él quien fija el beneficio pretendido, y quien lo percibe.

¿Cuál de estos grados de injerencia tiene el director de obra sobre la empresa constructora, como para prometer que esa obra intelectual llamada proyecto se ejecutará tal como fue proyectada, y en el plazo previsto? ¿Podría acaso el director de obra “emplearle” más obreros para cumplir con los plazos previstos? Ó ¿“despedirle” a los que no trabajan bien? ¿Tal vez obligarla a comprar una maquinaria más eficiente? Difícil.

Por ello es el constructor quien debe garantizar el trabajo.

Opciones de contratación.

Como he comentado, la obra se compone de dos fases: una intelectual que está dada por el proyecto y la dirección de la obra, y la otra material, es decir su ejecución a través de un constructor.

La primera manera de contratar y forma natural de hacerlo es la siguiente, contratar un proyectista, un director de obra (generalmente es la misma persona) y un constructor. En este caso dejas todo en manos de estas personas, la ejecución intelectual y la ejecución material, tu solo pagas por los servicios y según avances de obra.

La segunda manera es contratar un proyectista, un director de obra y tú decides ser el constructor. En este caso queda en manos del proyectista y del director de obra, la faz intelectual; y tú asumes la ejecución material. Para ello debes contratar a un representante técnico, que supla tu falta de conocimientos en la materia (que aunque los tengas, debe ser reconocido por las autoridades municipales como titulado habilitado)

Remuneraciones de cada participante

La faz intelectual se retribuye en forma de honorarios y la faz material se retribuye en forma de beneficio industrial.

En la primera manera de contratar abonarás los siguientes valores:

Proyectista: honorarios del 5% del valor total de la obra. Director: honorarios 4 % del valor total de la obra. Constructor: Beneficio industrial del 10 al 18 % del valor de la obra, o incluso más, dependiendo de la complejidad de la obra.

En la segunda manera de contratar abonarás los siguientes valores:

Proyectista: honorarios del 5% del valor total de la obra. Director: honorarios 4 % del valor total de la obra. Representante técnico: honorarios del 4 % del valor de la obra.

Por supuesto que esto varía en función del país en que te encuentres, aunque las formas resultan bastantes similares, pero pueden aparecer algunas variantes, que aumenten o disminuya el costo de la construcción, pero básicamente así funciona.

Como puedes ver, podrías ahorrar mucho dinero, a cambio de trabajo y esfuerzo. Resulta más económico asumir el rol del constructor, contratando un representante técnico. El dinero que te ahorrarás si decides tomar su lugar, rondará el 12%, pero a cambio te espera un largo trabajo.

Hay que entenderse, con innumerables personas y sus circunstancias, comprar los materiales y llevarlos a la obra, por no mencionar las responsabilidades sobre accidentes.

La gran desventaja es que no podrás exigir un resultado al constructor, ya que eres tú mismo. Y mucho menos exigírselo al director de obra, quien como hemos dicho solo tiene obligaciones de medios y no de resultado.

Si a pesar de todas estas cuestiones que te presento decides convertirte en constructor, (cosa que estás en todo tu derecho) deberás contratar un representante técnico, que te habilite como constructor, y que es con quien se entenderá el Director de obra.

Ahora bien… ¿Qué se espera que haga un representante técnico? el representante técnico deberá preparar los planes de trabajo, supervisar asiduamente la marcha de los mismos, preparar toda la documentación técnica necesaria, como especificaciones, confección de subcontratos; coordinar a los distintos subcontratistas y proveedores.

El director de obra no asume las tareas propias de la conducción, porque ellas serán desarrolladas, precisamente, por el personal del constructor, en este caso su representante técnico, por lo tanto al profesional director de obra no le corresponde vigilar toda la jornada de trabajo en forma continua y total, la ejecución de los trabajos ni los materiales que se emplean en ellos; es decir, actuar como si fuera la única obra que le tocara dirigir. El director de obras no puede cargar con el trabajo que le corresponde al representante técnico.

Aquí eliges entre:

1) Construyes tú, trabajas más y ahorras un 12% aproximadamente, pero no puedes responsabilizar a nadie más que tú, por errores, robos, accidentes, partidas de dinero extraordinarias, etc. 2) Construye el constructor a cambio de ese 12% se responsabilizará por errores, robos, accidentes, partidas de dinero extraordinarias, etc.

El 12% es mucho dinero en una casa, tienes que valorar si toda esa carga de responsabilidades que asume el constructor, merece la pena por ese monto.

Clave  #  6: Contrato con el constructor o subcontratas.

Un contrato es clave para asegurarte que todo esté debidamente asentado en documentación escrita y firmada por ambas partes.

El contrato bien redactado hará que ahorres dinero, el no firmar un contrato con el constructor o las diferentes subcontratas deja la puerta abierta a tareas adicionales, o confusiones de cualquier tipo. Cuanto más confuso es un ámbito propicio para generar trabajos adicionales. Tenlo presente. Todo claro, escrito y firmado.

Pero… ¿Cuáles son las partes esenciales de tu contrato, esas que tienes que defender tú?

1. Que sea a precio cerrado, y una declaración jurada donde el constructor corrobore que ha repasado toda la documentación técnica y que independientemente del computo métrico suministrado, el ha hecho sus propios cómputos y que está de acuerdo en ejecutar la obra tal y como está en el plano.  No habrá dinero para partidas adicionales, por ello debe el contratista estudiar al detalle la información del proyecto.

2) Poner un vencimiento a cada etapa, que irán certificadas por arquitecto, por ejemplo…

Cimientos……. 10 de enero

Contrapisos ….. 23 de enero

………

3) que los pagos se efectuarán solo por certificación del arquitecto, no hay adelantos de ningún tipo, (salvo las que competen a compra de materiales, si correspondiera) y en las etapas antes descriptas, por ejemplo…

Cimientos……. U$ 1.500

Contrapisos ….. U$ 2.000

……..

4) Establecer multas diarias por cada día de atraso en la entrega final, (esto funciona muy bien)

5) Deberá reponer todo el material que se pierda por mal uso o robo, por ejemplo si un operario coloca mal un piso, se pierde el material de adherencia y los cerámicos.

6) Deberá responder por todos los daños a terceros gremios, por ejemplo si el techo tiene una entrada de agua y durante una lluvia se mojan y estropean los cielorrasos de yeso, y su pintura.

7) Deberá responder por todos los accidentes ocurridos y hacerlo responsable directo de ello. Quedando formalmente obligado al cumplimiento respecto a todo el personal propio o subcontratado de las disposiciones en materia legal, laboral, sindical, de seguridad social y de seguridad e higiene en el trabajo.

8) EL CONTRATISTA, asume la obligación de suscribir un seguro de responsabilidad civil que cubra todos los eventos accidentales contra terceras personas.

9) Garantía de obra correctamente ejecutada. Retención de 5% a 7% de cada certificación en concepto de fondo de garantía al trabajo.

Si logras imponer estos requerimientos por sobre los del contratista, tienes la garantía de que no habrá adicionales, y tu obra se resolverá con el presupuesto indicado. Has el esfuerzo en pos de ello ya que en esto radica un gran porcentaje del ahorro en la construcción.

Clave  #  7 La certificación: Una poderosa herramienta que ahorra costos de la construcción.

¡El trabajo debe estar terminado, y además, correctamente!

¿Cómo sabrás cuando está correctamente colocado? Muy fácil, utilizas los servicios del Director de Obra.

Él, es el encargado de emitir estas certificaciones, luego de emitidas, pasa a ser responsabilidad tuya el pago de la misma, previo descuento del fondo de garantía.

Es fácil, solo es control. Si no lo llevas controlado, tu presupuesto se escurrirá como agua entre los dedos. Lo he visto cientos de veces.

Tengo un cliente que decidió en su día, que no quería que le certifique el avance de obra. Y él tomó por sí mismo la relación con el albañil, y fue pagándole por semana lo que le iba pareciendo según su criterio.

Transcurrida poco más de la mitad de la obra, había pagado más del 90% del presupuesto original. Resulta que se topó con un albañil manipulador que aprovecho que él no dominaba el oficio de la construcción, todo se descalabró y fue un desastre económico para mi cliente.

Cuando me lo comunica yo le explique que ya era tarde, tiene que reajustar el presupuesto, porque los albañiles, (que en general viven “al día”) no podrán vivir los próximos 6 meses que restaban para terminar la obra, con un 10% de ese presupuesto.

Mi cliente cayó en su propia trampa, y tuvo que renegociar el resto del trabajo, con lo que el precio inicial se incrementó en un 60%. Nada mal para los albañiles.

No utilizar certificaciones tiene muchas desventajas y ninguna ventaja. El trabajo de certificación es un trabajo que ya se está pagando por él en el contrato de Dirección de Obra, entonces… ¿estás pagando por un trabajo que nunca se hará?

No entiendo porque no habría de utilizar el servicio vital y que sirve para tres cosas:

Para tener certeza escrita de que el trabajo está correctamente ejecutado. 2. Para llevar un estricto control sobre lo que se le está pagando al albañil o la empresa constructora. 3. Para evitar todo tipo de discusiones sobre supuestos avances de obra que entienda el albañil que lleva.

En mi opinión, la certificación es una herramienta poderosísima de Ahorro, porque tal como le ocurrió a mi cliente, te ocurrirá a ti, si no controlas de cerca los trabajos, y la única manera de saber donde estás parado es mediante las certificaciones escritas y firmadas por el arquitecto. Que para eso estamos, ten presente que es uno de los dos trabajos que incluye el servicio de Dirección de Obra.

Clave  #  8 Has “Lobby” con otras obras similares a la tuya.

El constructor logra precios al por mayor por su volumen o continuidad. Tu puedes lograrlo con una estrategia muy fácil.

La idea es conseguir volumen de compra para que las casas de venta de materiales puedan otorgarte a ti también ese 10% de descuento adicional.

¿Cómo lograr ese volumen? Muy fácil recorre las obras de tu barrio o incuso de otros barrios, contacta sus dueños y consigue de 4 a 6 propietarios en la misma situación que la tuya, para poder realizar todas las compras en conjunto, de tal manera que en lugar de tu solo ir a comprar 3.000 ladrillos comprarás 15.000 ladrillos.

Esto lo puedes hacer para prácticamente toda la obra, por ello es importante que encuentres obras en la misma situación que la tuya, y que todos sean parte del proceso.

¡Ah! y a la objeción… pero ¿Quién manejará tanto dinero? Tú le dirás que cada uno pagará lo suyo y establecerá la relación con la casa de materiales. La compra es en conjunto, el pago es individual, pero al mismo tiempo y de la misma forma, de tal manera que a la casa de materiales también le sirva el negocio.

Pareciera ser muy engorroso pero en verdad que es fácil y divertido, la gente primero desconfía, pero luego acepta, porque ve los beneficios. Te asombrarás los resultados que obtendrás. No tengas reparos, estas luchando por prácticamente un 5 % a 10% de ahorro en el total de la casa, así que ¡Adelante!

Si logras este convenio, entonces sí decídete por comprar tú mismo los materiales, porque has llegado al nivel de descuento que tiene el constructor.

Secreto  #  9 Construir Mitad el Constructor y Mitad Vos.

Si me das a elegir, entre construir yo y que construya un constructor… ¡elegiría un constructor!. Si ninguna duda. Ahora… Si no tienes experiencia en construcción, y además quieres ahorrarte algunos dólares, puedes contratar la construcción de toda la obra gruesa, que en definitiva es lo más complejo y donde se presentan los grandes problemas en la construcción, me refiero a:

Estructura.

Cimientos.

Capas Aisladoras de la humedad.

Muros.

Revoques o enlucidos exteriores.

Colocación de carpinterías exteriores.

Cubierta y Zinguería.

Todas las Instalaciones.

Es decir cerrar la obra por fuera, y que te entregue a ti la obra interna, pisos cielorrasos, pintura, revestimientos, cielorrasos, mesadas, etc. Que es todo más controlable y más fácil de llevar.

Esta Secreto te aportará entre un 6 a 8% de ahorro y es muy buena porque te quita de encima toda la complejidad técnica, te deja a ti la parte decorativa y de terminaciones.

Clave  #  10 Construirla nosotros mismos. ¡Glup!

Esto se llama tener coraje, sobre todo si no estas habituado a trabajar con gremios de la construcción. Pero aun así, estas en todo tu derecho y sé que ahorrarás un porcentaje importante si logras aceitar todas las partes del engranaje.

Ahora bien, existe primero un condimento legal que te impide hacerlo. Y es que tú no eres constructor reconocido ante las autoridades. En consecuencia debes reemplazar esa falta de conocimientos técnicos, con los servicios de un Profesional que te represente técnicamente, esa figura se llama precisamente “Representante Técnico” (aunque varía de acuerdo al país en que estés)

Pero… ¿entonces como ahorraré si debo pagar honorarios a un Representante técnico? Bueno, Pagar honorarios a un Representante Técnico resulta significativamente más económico que pagar el beneficio industrial al constructor.

¿Porqué? Simplemente por que no hará la labor del constructor, que es bastante ardua, ese es el rol que asumirás tú, a cambio de un 12% aproximadamente de beneficio industrial del Constructor, pero asumiendo todas y cada una de las condiciones que hemos visto hasta aquí. Simple ¿No?

Asumir la construcción, ayudados por un Representante Técnico,  es lo máximo que podremos lograr en cuanto a Ahorro, sin afectar la calidad de la construcción.

A modo de conclusión…

Si quieres ahorrar un 15 %, sin perder calidad Constructiva y a resguardo de cualquier imprevisto, debes hacer lo siguiente:

Contratar Proyecto y Dirección de Obra con el mismo Profesional y un “Representante Técnico” que te habilite legalmente como constructor.

Pedir toda la documentación que legalmente debe entregarte el arquitecto.

Estudiar a fondo el proyecto para no generar adicionales.

Contar con un Cómputo Métrico Profesional para poder presupuestar.

Defiéndete con un contrato a prueba de errores.

Paga a cada uno lo suyo, en tiempo y forma pactada.

Protégete contratando los seguros frente accidentes.

Utiliza las certificaciones para pagar lo correctamente ejecutado.

Has “Lobby” con otras obras y consigue el descuento por volumen en materiales.

10.Para rematar la obra, Subcontrata cada parte por separado. Albañil, electricista, herrero, etc. Con el contrato que descargaste como bono extra.

¡Y ahora… a Trabajar! PD Sé que toda la información te será de gran utilidad, son técnicas que bien aplico directamente a mis obras o las traslado a mis clientes para que ellos mismos las disfruten, y obtengan también su ahorro. Es parte de mi servicio al cliente.

¿Qué tenés que Hacer Vos Para No Gastar ni un Dólar de Más en la Construcción de Tu Casa?

Ser ordenado pareciera hoy no tener mucha trascendencia, no es de un ser virtuoso. Sin embargo, ser ordenado es una cualidad más importante que tenés que desarrollar.

El orden en la obra es todo. Tener la obra ordenada no significa tener la obra limpia de escombros… significa tener control en todo momento de las siguientes cuestiones:

¿Cuánto llevo invertido?

¿Cuánto dinero me falta?

¿Cuánto tiempo falta?

¿Cuánto dinero necesito el mes que viene?

¿Me he salido del presupuesto?

¿Cuánto dinero extra debo conseguir y cuando?

Si en cualquier momento de la obra no podés responder a estas cuestiones, no tenés el control.

Tu Preocupación Central Es La Provisión Del Dinero Para Que Las Demás Piezas Se Muevan Coordinadas.

Si te atrasás con los pagos, vas a provocar malestar en los trabajadores y el malestar siempre es más caro. Simplemente porque una persona que está pensando en que no cobra su dinero, no puede hacer su trabajo correctamente.

Sino fíjate vos mismo como trabajas cuando el jefe, o tu cliente se atrasa con los pagos, ¿Cómo seguís trabajando para esa persona? ¿Notas como tu atención se desvía poco a poco?

Si el trabajador no hace su trabajo correctamente, significa que hay errores, y los errores cuestan dinero, dinero que sale de tu bolsillo. Entonces hay que repetir trabajos, con la consecuente pérdida de materiales y tiempo.

Errores Habituales En la Construcción de tu Casa

Vos cumplí tu parte, pagándole a todo mundo como está pactado. Luego podés exigir, con todo derecho, que cumplan la suya.

El Constructor es el máximo responsable de la correcta ejecución de una obra. Esto es una verdad Universal.

¡Cuidado! el Máximo, no significa que sea el Único. El constructor, es el que tiene la obligación del resultado. Es decir entregar la obra tal y como se ha proyectado. Pero bien puede no ser el responsable de todas las tareas adicionales o defectos que se produzcan durante la obra.

Al decidir por un constructor busco un equilibrio entre…

Trato amigable – Trayectoria Técnica – Solvencia Económica – Precio.

Y en ese mismo orden.

Es decir, busco primero… un amigo… y después, un profesional que conozca el oficio, sin necesidades económicas urgentes, y cuyo precio se adapte a mi presupuesto. ¿Te parece Difícil? No lo creo. Lo difícil es financiar el 20% más de la obra por los errores de un constructor novato, eso sí que es Difícil.

Un error muy común es elegir al constructor “Solo” por el presupuesto más barato. El presupuesto es uno de los factores para tomar la decisión. No el único. El dinero que ahorres por un presupuesto más barato, lo vas a gastar luego en reparaciones.

Si elegís un constructor por un precio muy, muy bajo, seguramente algo faltó presupuestar, y es una señal segura de problemas futuros. O bien te traerá miles de tareas “Adicionales” o “te hará la obra muy rápido por que no le dan los números” o mil cosas diferentes que pueden pasar.

Un punto de vital importancia a la hora de comparar presupuestos de diferentes constructores es haberles provisto un Cómputo Métrico. “El mismo para todos” Si todos presupuestan como les parece será un tremendo caos para vos poder compararlos. Te aseguro que no podrás hacerlo con precisión.

Es laborioso, lo sé, pero la búsqueda vale la pena. Puede ser que el precio inicial sea un tanto más alto pero a la larga, Ahorrarás dinero, pero sobre todo… Dolores de Cabeza.

¿Estoy Equivocado? ¡Contame tu Experiencia!

BONUS TRACK – Clave # 11: El contrato con el constructor

Un contrato es clave para asegurarte que todo esté debidamente asentado en documentación escrita y firmada por ambas partes. El contrato bien redactado hará que ahorres dinero, el no firmar un contrato con el constructor o las diferentes subcontratas deja la puerta abierta a tareas adicionales, o confusiones de cualquier tipo.

Cuanto más confuso es un contrato, más propicio para generar trabajos adicionales. Tenelo presente.

Pero… ¿Cuáles son las partes esenciales de tu contrato, esas que tenés que defender ?

1) Que sea a precio cerrado, y una declaración jurada donde el constructor corrobore que ha repasado toda la documentación técnica y que independientemente del computo métrico suministrado, el ha hecho sus propios cómputos y que está de acuerdo en ejecutar la obra tal y como está en el plano. No habrá dinero para partidas adicionales, por ello debe el contratista estudiar al detalle la información del proyecto.

2) Poner un vencimiento a cada etapa, que irán certificadas por arquitecto, por ejemplo…

1. Cimientos……. 10 de enero

2. Contrapisos ….. 23 de enero

3. ………

3) que los pagos se efectuarán solo por certificación del arquitecto, no hay adelantos de ningún tipo, (salvo las que competen a compra de materiales, si correspondiera) y en las etapas antes descriptas, por ejemplo…

1. Cimientos……. U$ 1.500

2. Contrapisos ….. U$ 2.000

3. ……..

4) Establecer multas diarias por cada día de atraso en la entrega final, (estofunciona muy bien)

5) Deberá reponer todo el material que se pierda por mal uso o robo, por ejemplo si un operario coloca mal un piso, se pierde el material de adherencia y los cerámicos.

6) Deberá responder por todos los daños a terceros gremios, (por ejemplo si el techo tiene una entrada de agua y durante una lluvia se mojan y estropean los cielorrasos de yeso, y su pintura.)

7) Deberá responder por todos los accidentes ocurridos y hacerse responsable directo de ello. Quedando formalmente obligado al cumplimiento respecto a todo el personal propio o subcontratado de las disposiciones en materia legal, laboral, sindical, de seguridad social y de seguridad e higiene en el trabajo.

8) EL CONTRATISTA, asume la obligación de suscribir un seguro de responsabilidad civil que cubra todos los eventos accidentales contra terceras personas.

9) Garantía de obra correctamente ejecutada. Retención de 5% a 7% de cada certificación en concepto de fondo de garantía al trabajo.

Si logras imponer estos requerimientos por sobre los del contratista, tenés prácticamente la garantía de que no habrá adicionales, y tu obra se resolverá con el presupuesto indicado. Hacé el esfuerzo en pos de ello ya que en esto radica un gran porcentaje del ahorro en la construcción.

Todo claro, escrito y firmado.

Existen razones que nos enfrentan al albañil.

Injustamente le echamos la culpa de todos los errores…

He notado que las personas que construyen su casa, pasan por dos etapas muy diferenciadas:

1) La etapa inicial: se caracteriza por no meterse prácticamente en nada.  Todo está en manos del constructor y el arquitecto, y todo es simpatía con todo el que trabaja. Esta etapa es la de replanteo, cimentaciones, muros, encadenados, techado… y no se meten por una y solo una razón. No controlan la labor que hay que hacer, no la conocen y la ven muy complicada.

2) La segunda etapa es cuando la casa está cerrada y comienzan las terminaciones. La etapa donde ya se sienten más cómodos y tienen esa sensación de que controlan todo, y en verdad prácticamente es así. Pero como contrapartida, aparecen las exigencias al albañil con los detalles. A veces muy menores.

Hago un paréntesis para comentarte que una vez una señora muy exigente llamó a su pintor, que tuvo que acudir desde 70 kilómetros para satisfacer su demanda. ¿Sabés cual era esa demanda? ¡Había un pelo de brocha pegado en la pintura! ¿Qué reacción se podría esperar del pintor? Naturalmente, la furia.

Hay veces que el albañil tiene la culpa, por no limpiar, por dejar detalles groseros de terminaciones, por dejar manchas de humedad, por dejar fisuras horrorosas… y también ocurre que los dueños exigen desmedidamente, no se deciden donde van las paredes cuando quieren cambios, tardan mucho en traer los materiales, no pagan a tiempo…

Son todas causas normales de las peleas con los gremios que han trabajado.

Si tu nivel de exigencia es demasiado alto, contratá ÚNICAMENTE al mejor, sin importar el precio.  Y explicá ANTES que te de el presupuesto tu nivel de exigencia. Tené presente que la mayoría de los albañiles no saben dejar las cosas perfectas, por eso buscá y contratá al mejor.

Te voy a dar cuatro secretos que resuelven todas las cuestiones con los albañiles…

1) Tené Firmado con el albañil un contrato con multas por retrasos y la calidad exigida.

2) Nunca, nunca, nunca… pagues por adelantado al albañil.

3) En cada pago te quedás con un fondo de “garantía” por el trabajo. (5 a 7%)

4) Sé muy buen pagador.

Si tenés la precaución de “atar” estos 4 puntos, no tenés por que enojarte con Nadie. Simplemente Exigís y Pagás lo acordado.

Eso es todo.

Ahora te hago una pregunta… ¿porqué vas a enojarte, si tenés todo bajo control?

Mi mamá siempre dice… “cuentas claras, conservan la amistad.”

Comprar nosotros mismos el material de obra, nos ahorrará dinero, es verdad, pero la realidad es que el trabajo viene con una “Mochila Pesada” que es el pedido, el flete, la descarga, pagar horas perdidas por el personal y hacerse cargo de los robos.