¿Cómo Saber si Estás Pagando Caro un Terreno?
Una regla muy fácil…
La ubicación de un proyecto es uno de los pilares del negocio. No es
posible hacer buenos negocios en malos terrenos, al menos
continuadamente, ya que como sabemos, siempre hay excepciones.
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¿Cómo saber si está pagando caro un terreno? Muy bien, como norma
general utilizo este parámetro.
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El precio del terreno no debería superar el 14% del precio del total
de ventas estimado, ni el 18% del costo total del proyecto.
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¿Cómo es esto? Valoremos imaginando ventas por 130.000$ y un
costo total de 100.000$. Entonces el valor debería ubicarse entre
18.200$ (14% del valor de venta) y 18.000$ (18% del valor de costo)
Si sobrepasamos estos límites …
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Por supuesto que hay ciudades y ciudades, casos en lo que el terreno alcanza valores
del 30% fácilmente o incluso mas, y terrenos con ubicaciones extraordinarias,
entornos de lujo, excelentes vías de acceso, vistas privilegiadas y
todos los servicios, pueden alcanzar el 50%.
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Existen valoraciones mas complejas que tienen en cuenta índices
financieros como el Valor Actual Neto o la Tasa Interna de Retorno, pero
será tema de otro momento.
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Tené presente que que hablamos de NEGOCIOS, no de terrenos para hacer nuestra casa para vivir.
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Vamos a exagerar un poco con un ejemplo…
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Imaginá por un momento un terreno lindero con un cementerio en un
pueblo perdido, para hacer un edificio de 3 pisos…
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Ahora, el mismo terreno frente al
mar, para hacer el mismo edificio de 3 pisos…
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El terreno lindero con un cementerio en un pueblo perdido cuesta
2.000U$, el que está frente al mar… U$ 100.000
¿Cual elegís? ¿Te das cuenta? El terreno que está frente al mar
tiene bastantes mas posibilidades de éxito que el que está perdido, por
razones obvias.
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Si elegís un terreno por un precio bajo, seguramente algo le va a
faltar. O bien está lejano, o en zonas deprimidas de la ciudad.
Eso que le falte, ya sea asfalto, agua, gas etc, o bien por lejanía, te
jugará en contra al momento de la venta, y creeme que tengo clientes
que tienen viviendas desde hace cuatro años, (¡cuatro años! a la venta) y no
pueden suplir, aun con buena calidad de construcción, los defectos
de la tierra.
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La máxima mas popular de este negocio dice…
¡Ubicación, Ubicación y Ubicación!
14 respuestas a ¿Cómo Saber si Estás Pagando Caro un Terreno?
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HOLA MARTIN, PRIMERO TE FELICITO POR TU ASESORAMIENTO, ESTOY EN VIAS DE CONSTRUIR UNA VIVIENDA EN UN BARRIO CERRADO, PERO ME ESTOY ENTERANDO POR OTRO AMIGO Q ESTÁ TAMBIEN CONSTRUYENDO, LO COSTOSO QUE ES EL TRABAJO DE ALBAÑILERIA. EL AL IGUAL Q HARE YO, TIENE UN ARQ. Q HIZO EL DISEÑO Y COBRO YA POR ESA TAREA, Y ESTE ARQ A LA VEZ CONTROLA LA OBRA QUE DIRIGE GENTE DE SU CONFIANZA(SERAN MAESTRO MAYOR DE OBRA Y ALBAÑILES) Y A LA VEZ PAGA AL ARQ. MENSUALMENTE ESTE CONTROL DE OBRA. PERO A LOS ALBAÑILES LES PAGA SEMANALMENTE. MI DUDA ES: ES POSIBLE QUE DEL COSTO TOTAL DEL PROYECTO CASI EL 50% SEA DE MANO DE OBRA?. ADEMAS COMO SE YO QUE NO VAN A PROLONGAR MAS LA TAREA CONTAL DE SEGUIR COBRANDO SU SEMANAL? ESTE CASO Q COMENTO ESTA HACIENDO 300M2, PAGA 6000 SEMANALES CON UN CALCULO DE OBRA DE 10 A 12 MESES, IMAGINATE LO Q ESO SIGNIFICA. LUGAR SALTA CAPITAL.GRACIAS. ESPERO TU RESPUESTA
Alejandra, entiendo tu preocupación sobre el caso que nos comentas. Sin dudas que los costos de de mano de obra y tiempos de construcción tenes que consultarlos con quien va a hacer el trabajo con cierta anticipación…
hola Martin yo copre un terreno de 10×30 en 30.000 hase 9 neses en un b.privado y al lado an hecho uno similar 30.000 subieron a 48.000 no tiene logica saludos,,,,,
Gracias Arquitecto por la pronta respuesta!
Me quedo mas tranquilo…
Martin fijate lo siguiente:
COmpre un terreno en 14(MUSD)en Julio, pero con la comision y gastos de escritura se me fue a 15.7 (MUSD) (ya me ofrecieron 17 MUSD por el con lo cual estimo que el valor ha subido), pienso invertir 35 MUSD para vender en 75-80 MUSD.
si calculo 14/75,me da un 18.6% lo cual es un 4% mas caro del precio optimo segun tu planteo; ahora bien si calculo 15.7(terreno + gastos) /75, esto da un 21% es decir 7% arriba del precio optimo.
Lo pague un 4% o un 7% caro?
Como juega (en contra o a favor) la siguiente situacion?:
En 8 meses, el lote (de 40x40mts) subio un 20% y por la zona geografica, aunque el terreno haya aumentado no voy a poder vender en mas que 80 MUSD
Gracias
Gustavo… aunque mi planteo es matemático, las variables de la tierra en lo referente a ubicación son difíciles de cuantificar. Juegan un papel muy emocional, por lo que la cuenta matemática… no la podemos confeccionar tan claramente.
Vos hablas de un 4%… no parece un sobreprecio exagerado, (si lo fuera), para las cosas que he visto, que han sido muchas. De todas formas si vendés a 80 MUSD estás sobre el 36% de beneficio, lo cual me resulta un resultado extraordinario para el negocio, siempre que puedas rematarlo en menos de un año… Saludos.
excelente!!! Arq. puede hablar sobre lo que se necesita sobre el desarrollo de una constructora?
Gracias Martin por tus interesantes y utiles consejos.
Solo quiero señalar que a veces vale la pena arriesgarse adquiriendo un terreno rústicio a bajo costo, pero a sabiendas de que a largo plazo el precio va subir por lo mismo de la extensión de las grandes ciudades. Por lo general el costo por avaluo oficial no tiene nada que ver con el costo de la oferta y demanda entre particulares. Este último suele ser más elevado que el costo oficial por avaluo bancario. La ciudad de México es muy cara en cuanto a adquisición de vivienda, renta de casas y apartamentos, oficnas, establecimientos para negocio, etc. Yo conozco lugares perifericos de la ciudad de México que no eran practicamente nada hace 10 años y por lo mismo se vendieron a muy bajo costo en su momento (50 U$/M2) y el dia de hoy cuestan 7 veces más caro (350 U$/M2), debido a que la ciudad se extiende cada vez más, por el incremento irracional e incontrolable de la población. Me parece una buena inversión, lo que no te da ningún banco en 10 años. Pero obviamente siempre es un riesgo porque por lo general hay que batallar mucho con las autoridades municipales para lograr los servicios básicos, vialidad, etc.
Gracais y un abrazo,
Amadou.
MUY BUENO, LO TENDRE MUY PRESENTE EN MIS PROXIMAS COMPRAS DE TERRENO.
GRACIAS.
FERNANDO.
tengo la oportunidad de comprar un terreno… pero esta en pendiente…sera muy costoso construir…?….una vivienda..
Estimado Martin,
Me encantan tus videos y consejos que me son de mucha ayuda.
Tengo una idea que es es sencilla, pero querria consultarla con vos a ver que te parece.
En casa somos cuatro, mi viejo que tiene 80 años, mi hijo varon 17, mi hija mujer de 7. como veras tenemos un lio de genero y edades. Si hago una casa comun voy a necesitar cuatro habitaciones. Estoy acotada en mis gastos
Mi idea es hacer una especie de construccion libre de divisiones hechas en material excepto el baño, y hacerlas en durlock (fui a industrial y me doy idea con la madera y el durlock, como asi tambien con maquinas de trabajo. Asi, a medida que los chicos crecen y se van puedo ir tirando las divisiones y hacer una especie de loft.
Espero tu comentario.
Un saludo. Gisel
Generalmente lo primero q miro es la orientacion(fundamental,para la ubicacion de los ambientes)y luego evaluo la ubicacion del terreno y su entorno.Es mi umilde opinion,me gustaria q me digan si es lo acertado.-
es verdad lo que decis martin,lo mismo pasa cuando compras un local.un gran amigo mio,el gaitero manolo,siempre me decia:pues ssi essta bien ubicadi ssiempre te va a ir bien,un abrazo,francisco
hola buenos dias, tengo un lote de 6 de frente x 12 de fondo quiero saberr como puedo costruir una casa para que me queden 3 habitaciones sala comedor cosina americana y un patio trasero para el es tendedero de ropas, Gracias por su opinion y tiempo pretado